Reservefonds
Iedere Vereniging van Eigenaren (V.v.E.) is wettelijk verplicht een reservefonds (onderhoudsfonds) te hebben voor (groot) onderhoud. (wijziging titel 5.9 Burgerlijk Wetboek(appartementsrechten) per 1 mei 2005)
De overheid heeft het reservefonds per 1 mei 2008 wettelijk verplicht voor V.v.E.’s die vóór 1 mei 2005 al bestonden. Voor nieuwe verenigingen, die na 1 mei 2005 waren opgezet, bestond deze verplichting al meteen bij de oprichting. De wettelijke verplichting verkleint de kans dat noodzakelijk onderhoud uit geldgebrek achterwege blijft.
Uit het reservefonds kunnen grotere, niet-jaarlijks terugkerende uitgaven worden gedaan voor onderhoud en vervangingskosten aan gemeenschappelijke bouwdelen zoals: daken, gevels, fundering, schilderwerk en verlichting.
Hoogte reservefonds
Hoeveel geld er in het fonds moet zitten, is niet in de wet vastgelegd. Het moet voldoende zijn om de kosten voor het onderhoud van het complex te dekken. V.v.E.’s kunnen daarvoor een meerjarenonderhoudsplan (laten) opstellen.
Bij de V.v.E. Carports Kantershof is het jaarlijks te reserveren bedrag voor het reservefonds in het bedrag van de jaarlijkse bijdrage opgenomen. De hoogte van deze jaarlijkse bijdrage wordt periodiek vastgesteld in de Algemene Ledenvergadering.
Verkoop
Bij verkoop van een appartement zal de notaris- voorafgaand aan de overdracht- altijd een overzicht opvragen van de omvang van het reservefonds. Dit meldt hij dan aan de nieuwe eigenaar.
Na de overgang of toedeling moet de koper dit zonder uitstel schriftelijk aan de V.v.E. melden (art. 5:122 lid 2).
Bij levering van een appartementsrecht moet een verklaring van of namens het bestuur van de V.v.E. aan de leveringsakte worden gehecht die de volgende inhoud moet bevatten:
· Welke bijdrage de verkoper op de dag van levering over het lopende en voorafgaande boekjaar nog verschuldigd is (art. 5:122 lid 5)
· Voor deze bijdrage is de koper van het appartementsrecht aansprakelijk (art. 5:166 lid 3)
· De omvang van het reservefonds van de V.v.E. en het aandeel daarin van de verkoper.
De koper kan op deze wijze niet voor verrassingen komen te staan met betrekking tot betaling van onderhoud op termijn.
Wat wordt bedoeld met “Het aandeel in het Reservefonds”:
- Verkoop van het appartementsrecht houdt niet in dat de vorige eigenaar/verkoper zijn gestorte bijdragen in het reservefonds kan terugeisen. De verplichting tot het storten van, in het geval van de V.v.E. Carports Kantershof, een jaarlijkse bijdrage in het reservefonds vloeit voort uit het verplichte lidmaatschap van de V.v.E. Carports Kantershof.
- Als de eigendom van een appartementsrecht wordt overgedragen, is de opvolgende eigenaar ook verplicht om deze jaarlijkse bijdrage te storten. Tegelijkertijd is hij medegerechtigd met de andere appartementseigenaren in het reservefonds.
- De bijdragen die de vorige eigenaar/verkoper gedurende een langere periode heeft gestort in het reservefonds, waardoor er een goed gevuld reservefonds is opgebouwd, kunnen de verkoper en de koper natuurlijk wel verrekenen in de koopprijs.
- Bij verkoop wordt het betaalde aandeel in het reservefonds, dat eigendom is en blijft van de V.v.E., in feite overgedragen op de nieuwe eigenaar/koper.
- De koper hoeft over dit bedrag geen overdrachtsbelasting te betalen, dit heeft een rechter bepaald.
- Wanneer in de koopakte is vermeld dat in de koop het aandeel van de verkoper inbegrepen is in het aanwezige reservefonds, dan kan dit aandeel van de koopsom worden afgetrokken voor wat betreft de overdrachtsbelasting.
- Stel het aandeel in het reservefonds bedraagt € 1.000,00 en de koopsom bedraagt € 200.000,00 dan wordt over een bedrag van € 199.000,00 overdrachtsbelasting geheven.
- De tegenprestatie (€ 199.000,00) staat dan in verhouding tot de staat van onderhoud van de onroerende zaak.
- De waarde van de onroerende zaak wordt vermeerderd met het aandeel in het reservefonds en dit staat dan weer in verhouding met de koopsom. De hoogte van het aandeel in het reservefonds kan dus wel degelijk de hoogte van de koopprijs beïnvloeden.